Закон за управление на етажната собственост

(2) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.

(2) Изм. – ДВ, бр. 66 от 2013 г. Изм. – ДВ, бр. 98 от 2014 г. В случаите по ал. 1 прилежащата площ се определя от кмета на общината по негова инициатива или по искане на заинтересованите лица по ред, определен с наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството.

(3) При определянето на прилежащата площ кметът на общината издава заповед, придружена от скица, с която се определят границите и предназначението на площта.

(4) Определената прилежаща площ се предоставя за поддържане и използване от съответната етажна собственост при условия и по ред, определен с наредба на общинския съвет.

(2) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. В книгата се вписват:

(3) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Всеки собственик или ползвател е длъжен в 15-дневен срок от придобиване правото на собственост или ползване, както и при отдаване на самостоятелния обект под наем или встъпване в друго правоотношение, допускащо пребиваване на трети лица, да подаде декларация за вписване в книгата на етажната собственост на данните по ал. 2. При промяна на обстоятелствата по ал. 2, т. 5 и 6 собственикът или ползвателят е длъжен да подаде декларация до управителния съвет (управителя) в срока по изречение първо за вписване на посочените данни. Декларацията може да бъде подадена на електронния адрес на управителния съвет (управителя).

(4) Изм. – ДВ, бр. 8 от 2011 г. Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 66 от 2013 г. Изм. – ДВ, бр. 98 от 2014 г. Изм. – ДВ, бр. 17 от 2019 г., в сила от 23.02.2019 г. Достъп до данните в книгата имат управителният съвет (управителят), контролният съвет (контрольорът), собственикът относно неговите данни, както и органите на Министерството на вътрешните работи, Министерството на регионалното развитие и благоустройството, общинската или районната администрация и Българската агенция по безопасност на храните при спазване на изискванията за защита на личните данни.

(5) Отм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г.

(6) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. В отделно обособено поле на книгата на етажната собственост председателят на управителния съвет (управителят) вписва подадените данни от всеки собственик или ползвател за притежаваните или за взетите за отглеждане животни в конкретния самостоятелен обект, които се извеждат на обществени места, а за кучетата – и номера на ветеринарномедицинския паспорт.

(7) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 66 от 2013 г. Изм. – ДВ, бр. 98 от 2014 г. Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Образецът на декларацията за вписване в книгата на етажната собственост и образецът на книгата на етажната собственост с указания по създаването, съхраняването и поддържането й се утвърждават от министъра на регионалното развитие и благоустройството.

(8) Нова – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Председателят на управителния съвет (управителят) вписва в книгата на етажната собственост данните от предоставената му декларация по ал. 3.

(2) Изм. – ДВ, бр. 21 от 2018 г. Когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен вход. Това управление обхваща и общите части на сградата, прилежащи към самостоятелните обекти на съответния вход.

(2) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 26 от 2016 г., в сила от 20.03.2016 г. Собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния си обект или ще отсъства повече от един месец, уведомява писмено управителя или председателя на управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес в страната, на които да му бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер.

(3) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 26 от 2016 г., в сила от 20.03.2016 г. Съобщаването по ал. 2 за провеждане на общо събрание може да се извърши чрез устно уведомяване за съдържанието на поканата, което се удостоверява с подпис на лицата, които свикват общото събрание, или чрез изпращане на поканата на адрес в страната, включително чрез електронна поща, ако такива са посочени.

(4) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 26 от 2016 г., в сила от 20.03.2016 г. Когато лицето по ал. 2 не е посочило електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер, то се смята за уведомено за свикване на общото събрание по реда на ал. 1.

(5) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Когато самостоятелният обект е общинска или държавна собственост, кметът на общината или съответният орган, на когото е предоставено управлението върху имота, уведомяват писмено за данните по ал. 2 управителя или председателя на управителния съвет. В този случай се прилагат разпоредбите на ал. 3 и 4.

(6) Отм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г.

(7) Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Поканата съдържа дневния ред на общото събрание – въпросите, предложени за обсъждане, конкретни проекторешения в случай на неприсъствено гласуване, датата, часа и мястото на провеждането му, срока за провеждане на неприсъствено гласуване и електронен адрес на управителния съвет (управителя), който адрес е задължително да бъде вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 2.

(8) Освен в неотложни случаи, общото събрание не може да се свиква във:

(2) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 26 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

(3) Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Когато в случаите по ал. 2 липсва изискуемият кворум, събранието се провежда на следващия ден, а ако той е почивен или официален празник, в следващия работен ден, в часа и на мястото, посочени в поканата по чл. 13, ал. 1 за свикване на общото събрание. Ако липсва необходимият кворум по ал. 1, събранието се провежда по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.

(4) Нова – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Когато едно физическо или юридическо лице е собственик на повече от 51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез упълномощени представители собственици на най-малко 75 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

(2) Съвместното общо събрание се свиква по инициатива на управителния съвет (управителя) на една от етажните собствености и се провежда по общите правила за провеждане на общо събрание по този закон.

(3) Решенията се приемат с мнозинство две трети от присъстващите.

(2) Управителен съвет (управител) се избира за срок до две години.

(3) Управителният съвет се състои от нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-малко от трима.

(4) Членовете на управителния съвет избират от своя състав председател.

(5) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Членове на управителния съвет могат да бъдат собственици и ползватели. За член на управителния съвет (управител) може да бъде избрано и посочено от собственика лице, което живее в сградата и е вписано в книгата на етажната собственост, както и лице, посочено от представляващия юридическото лице или едноличния търговец, когато самостоятелни обекти са собственост на юридически лица или еднолични търговци.

(6) Мандатът на член на управителния съвет (управителя) може да се прекрати предсрочно при неизпълнение на задълженията му само с решение на общото събрание.

(7) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. С решение на общото събрание се определя размерът на възнаграждението на членовете на управителния съвет (управителя), на контролния съвет (контрольора) и на касиера.

(8) Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 26 от 2016 г., в сила от 20.03.2016 г. Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. По решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на професионален управител-търговец, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. В срока на договора избраният професионален управител-търговец, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1, има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон.

(9) Нова – ДВ, бр. 82 от 2023 г. В срок до три месеца преди изтичане на договора по ал. 8 общото събрание избира нов управител. Когато общото събрание не избере управител в срока по изречение първо, договорът по ал. 8 се удължава до избора на нов управител, но за не повече от три месеца.

(2) Управителният съвет (управителят) продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управителен съвет (управител).

(3) Отм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г.

(4) Нова – ДВ, бр. 26 от 2016 г., в сила от 20.03.2016 г. При нововъзникнала етажна собственост избор на управителен съвет (управител) се провежда в 6-месечен срок от въвеждането на сградата в експлоатация.

(2) За заседанията на управителния съвет се съставя протокол, който се подписва от присъствалите членове.

(2) Контролният съвет се състои от нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-малко от трима.

(3) Членовете на контролния съвет избират от своя състав председател.

(4) Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Контролният съвет (контрольорът) има право на достъп до документацията на етажната собственост, контролира дейността на управителния съвет (управителя) по изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за изразходването на средствата на етажната собственост.

(5) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Контролният съвет (контрольорът) извършва проверка на касата най-малко веднъж годишно и представя на общото събрание доклад за резултатите от нея и констативен протокол, когато е установено нарушение. Проверката се извършва по реда, описан в правилника за вътрешен ред в етажната собственост. Когато етажната собственост няма контролен съвет (контрольор), общото събрание определя измежду собствениците и ползвателите лица, които да извършат проверката и да отчетат резултатите от нея.

(6) Контролният съвет провежда заседание най-малко веднъж на 6 месеца и приема решения с обикновено мнозинство, ако присъстват две трети от членовете му. За заседанията на контролния съвет се съставя протокол, който се подписва от присъствалите членове. По решение на общото събрание на членовете на контролния съвет (контрольора) може да се заплаща възнаграждение.

(7) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Член на контролния съвет, контрольор или касиер може да бъде собственик или ползвател, който не е съпруг, член на домакинството, не е във фактическо съпружеско съжителство, в родствена връзка по права линия, по съребрена линия до втора степен и по сватовство до първа степен с останалите членове на контролния съвет, както и с членовете на управителния съвет или с управителя.

(8) Мандатът на член на контролния съвет или контрольора може да се прекрати предсрочно при неизпълнение на задълженията му само с решение на общото събрание.

(9) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Контролният съвет (контрольорът) се отчита с писмен доклад пред общото събрание в едномесечен срок преди изтичането на мандата си. Докладът се предоставя за запознаване на всеки собственик, ползвател или обитател чрез поставяне на видно и общодостъпно място на входа на сградата и при поискване.

(10) Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. За членове на контролния съвет (контрольор) или касиер могат да бъдат избирани и посочени от собственика лица, които живеят в сградата и са вписани в книгата на етажната собственост при спазване изискванията на ал. 7.

(2) Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Сдружението извършва и други дейности, свързани с управлението и поддържането на общите части на етажната собственост, включително усвоява средства от други източници на финансиране, извън тези по ал. 1.

(3) За създаване на сдружението се свиква учредително събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост. Сдружението се създава от собственици, представляващи не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

(4) Изм. – ДВ, бр. 26 от 2016 г., в сила от 20.03.2016 г. Сдружение на собствениците може да се създаде за един или повече от един вход на сградата или за няколко сгради в режим на етажна собственост, които са изпълнени при свързано застрояване. В този случай сдружението се създава от собственици, представляващи не по-малко от 67 на сто идеални части от идеалните части на собствениците от общите части във входа (входовете или сградите). Когато сборът от процентите на идеалните части на собствениците от общите части във входа (входовете или сградите) не е равен на 100, се прилагат разпоредбите на чл. 17, ал. 5 и 6.

(5) Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Сдружението се създава само за целите на този закон и се вписва в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 2, буква „а“ по местонахождението на сградата в режим на етажна собственост. Сдружението се вписва и в регистър БУЛСТАТ.

(6) Изм. – ДВ, бр. 26 от 2016 г., в сила от 20.03.2016 г. Когато през годината сдружението извършва дейност само по ал. 1 или не осъществява дейност, не прилага Закона за счетоводството и Закона за статистиката.

(7) Средствата по ал. 1 и 2 се усвояват след решение на общото събрание на сдружението, а когато в сдружението не членуват всички собственици на самостоятелни обекти в сградата или входа, решението се внася за приемане и от общото събрание на собствениците по реда на чл. 33, ал. 4.

(8) Нова – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Сдружението на собствениците разкрива банкова сметка за събиране на разходите за управление и разходите за поддържане, както и за усвояване на финансиране от посочените в ал. 1 и 2 източници.

(2) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Учредителното събрание се свиква чрез покана, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата по реда на чл. 13.

(3) Поканата съдържа дневния ред, мястото, датата и часа за провеждане на събранието. Към поканата се прилага и проектът на споразумение за създаване на сдружението.

(2) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Когато сдружението има предмет на дейност по чл. 25, ал. 1, то се учредява за неопределен срок.

(3) Изм. – ДВ, бр. 66 от 2013 г. Изм. – ДВ, бр. 98 от 2014 г. Министърът на регионалното развитие и благоустройството утвърждава примерен образец на споразумението.

(2) Към заявлението по ал. 1 се прилагат:

(2) Сдружението се представлява в отношенията му с органите на местната власт и с други правни субекти от управителния съвет (управителя).

(2) Общото събрание на сдружението приема решения:

(3) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Извън случаите по ал. 2 решенията се приемат с мнозинство повече от 50 на сто от представените идеални части на собствениците в сдружението.

(4) Изм. – ДВ, бр. 15 от 2010 г., в сила от 13.02.2010 г. Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Решенията на сдружението се внасят за приемане от общото събрание на собствениците, когато се отнасят до въпроси от правомощията на общото събрание на собствениците и в сдружението не членуват всички собственици на самостоятелни обекти в сградата или входа. Управителният съвет (управителят) на сдружението свиква общо събрание на собствениците по реда на раздел II от тази глава. В този случай членовете на сдружението участват в общото събрание на собствениците или определят представител, който гласува с дял, равен на идеалните части, с които е взето решението в сдружението.

(5) Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Когато сдружението е учредено от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата или входа, общото събрание на сдружението има и правомощията на общото събрание на собствениците.

(2) Управителният съвет (управителят):

(3) Управителният съвет избира от своя състав председател, който свиква и ръководи неговите заседания.

(4) За броя на членовете на управителния съвет, избора на нов управителен съвет (управител), провеждане на заседания и кворума за тях се прилагат разпоредбите на раздел II.

(5) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. За член на управителния съвет (управител) може да бъде избран собственик или предложено от собственика лице, което живее в сградата и е вписано в книгата на етажната собственост. Когато самостоятелни обекти са собственост на юридически лица или еднолични търговци, за член може да бъде избрано предложено от тях лице.

(6) Мандатът на член на управителния съвет (управителя) може да се прекрати предсрочно при неизпълнение на задълженията му само с решение на общото събрание.

(7) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Общото събрание:

(8) Отм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г.

(9) Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. По решение на общото събрание на собствениците и на сдружението правомощията на управителния съвет (управителя), контролния съвет (контрольора) и касиера могат да се възложат на управителния съвет (управителя), контролния съвет (контрольора) и касиера на сдружението.

(10) Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 26 от 2016 г., в сила от 20.03.2016 г. Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. По решение на общото събрание на сдружението, прието с мнозинство повече от 50 на сто от представените идеални части в сдружението, правомощията на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на професионален управител-търговец, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание на сдружението, взето с мнозинство повече от 50 на сто от представените идеални части в сдружението, и се сключва от упълномощено от общото събрание на сдружението лице за срок до две години. В срока на договора избраният професионален управител-търговец, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1, има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон.

(11) Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Когато сдружението е учредено от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата или входа, управителният съвет (управителят), контролният съвет (контрольорът) и касиерът на сдружението изпълняват правомощията на управителния съвет (управителя), контролния съвет (контрольора) и касиера на етажната собственост.

(2) Контролният съвет се състои от нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-малко от трима.

(3) Членовете на контролния съвет избират от своя състав председател.

(4) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Контролният съвет (контрольорът) контролира дейността на управителния съвет (управителя) по изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за изразходването на средствата на сдружението.

(5) Контролният съвет (контрольорът) извършва проверка на касата най-малко веднъж годишно и представя на общото събрание доклад за резултатите от нея.

(6) Контролният съвет провежда заседание най-малко веднъж на 6 месеца и приема решения с обикновено мнозинство, ако присъстват две трети от членовете му. За заседанията на контролния съвет се съставя протокол, който се подписва от присъствалите членове.

(7) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Член на контролния съвет (контрольор) и касиер на сдружението може да бъде собственик, който не е съпруг, член на домакинството, не е във фактическо съпружеско съжителство, в родствена връзка по права линия, по съребрена линия до втора степен и по сватовство до първа степен с останалите членове на контролния съвет, както и с членовете на управителния съвет или с управителя на сдружението. На членовете на контролния съвет (контрольора) се заплаща възнаграждение.

(8) Мандатът на член на контролния съвет (контрольора) може да се прекрати предсрочно при неизпълнение на задълженията му само с решение на общото събрание.

(9) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Контролният съвет (контрольорът) се отчита с писмен доклад пред общото събрание в края на мандата си. Докладът се предоставя за запознаване на всеки собственик при поискване.

(10) Нова – ДВ, бр. 82 от 2023 г. Общото събрание може да вземе решение да не заплаща разходи за възнаграждение на контролния съвет (контрольора).

(2) Ликвидацията се извършва от председателя на контролния съвет (контрольора).

(2) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.

(3) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. За издаване на изпълнителен лист за изваждане на собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект или на част от него към писменото искане се прилага екземпляр от предупреждението по чл. 45, ал. 2 от Закона за собствеността.

(2) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 26 от 2016 г., в сила от 20.03.2016 г. Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7.

(3) Подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго.

(2) С решението си съдът оставя в сила или отменя решението на общото събрание.

(3) Решението на съда подлежи на обжалване по реда на Гражданския процесуален кодекс.

(2) Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., в сила от 16.07.2011 г. Изм. – ДВ, бр. 26 от 2016 г., в сила от 20.03.2016 г. Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 14-дневен срок от получаването му по реда на чл. 16, ал. 7.

(3) Молбата се разглежда по реда на Гражданския процесуален кодекс.

(4) Съдът оставя в сила или отменя акта на управителния съвет (управителя).

(5) Решението на съда е окончателно.